飛鴿出海海外房地產(chǎn)營銷策略解析？
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1、 海 外 地 產(chǎn) 市 場 趨 勢
（ 1） 政 策 面 ：
政府政策導(dǎo)向；
國內(nèi)外匯管控；
國內(nèi)投資導(dǎo)向；
各國政府態(tài)度；
案例：萬達(dá)的并購駁回、綠地的低調(diào)行事、碧桂園的先紅后黑
（ 2） 形 勢 面 ：
從歷史解讀大國復(fù)興大勢下的海外地產(chǎn)投資機(jī)會；
近代以來中國人和資金遠(yuǎn)赴海外的三次潮流；
案例：移民、留學(xué)、海外房產(chǎn)的內(nèi)在邏輯
（ 3） 市場 面 ：
近十年國內(nèi)海外各細(xì)分市場的競爭與競合
案例：美國熱、澳洲熱、泰國熱
2、 海 外 置 業(yè) 市 場 分 析
（ 1） 海 外 地 產(chǎn) 投 資 市 場 走 勢
成交量價走勢；
成交特點(diǎn)分析；
影響市場走勢的變量分析：
案例：企業(yè)投資熱潮和個人投資熱潮
（ 2） 細(xì) 分 市 場 分 析
北美；東西海岸、南部、五大湖
歐洲；南歐、西歐、東歐
東南亞；泰國、柬埔寨、馬來西亞
東亞；日、韓
澳洲：澳大利亞、新西蘭
案例：那些年我們追過的熱門市場
溫哥華的傳奇故事
（ 3）pan > 產(chǎn) 品 分 析
土地交易；
別墅；
公寓；
名人豪宅；
海島等
3、 海 外 置 業(yè) 客 群 分 析
（ 1） 高 凈 值 人 群 分 析
數(shù)量及構(gòu)成；
投資特點(diǎn)；
趨勢變化；
案例：象征身份的香港半山豪宅業(yè)主
（ 2） 客 群 分 類 及 特 點(diǎn)
海外置業(yè)人群分類；
不同類型的投資特點(diǎn)；
不同類型客群對位的產(chǎn)品類型；
案例：陽光加州客戶、沙灘普吉客戶
二、 海外置業(yè)營銷策略
1、 海 外 地 產(chǎn) 營 銷 與 國 內(nèi) 地 產(chǎn) 的 不 同
（ 1） 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 不 同
產(chǎn)權(quán)屬性；
稅費(fèi)保險(xiǎn)；
購買流程；
展示特點(diǎn)；
交房周期；
（ 2） 客 戶 群 體不 同
從需求維度；
從階層維度；
從使用維度：
從偏好維度；
（ 3） 營 銷 方 式 不同
從銷售周期維度；
從營銷地域性維度；
從展示方式維度；
從宣傳推廣維度；
從老客戶經(jīng)營維度；
案例：北京房產(chǎn)與美國房產(chǎn)項(xiàng)目對比
2、 海 外 地 FONT> 營 銷 角 色 劃 分
（ 1） 從 屬 性 劃 分
開發(fā)商；
pan > 項(xiàng)目方；
總代理；
分銷商；
渠道商；
運(yùn)營商；
產(chǎn)權(quán)辦理機(jī)構(gòu)；
貸款辦理機(jī)構(gòu)；
（ 2） 從 關(guān) 系 劃 分 ；
購房者；
推介者；
傳播者
銷售者
3、 海 外 地 產(chǎn) 營銷 類 型
（ 1） 根 據(jù) 介 入 時 間
全案型；
產(chǎn)品包裝型；
銷售型；
（ 2） 根 據(jù) 公 司 角 色
自銷型；
分銷型；
（ 3） 根據(jù) 項(xiàng) 目 規(guī) 模
小而精；
大而全；
（ 4） 根 據(jù) 銷 售 周 期
集中突擊型；
長線型；
4、 海 外 地 產(chǎn) 營 銷 痛 點(diǎn)
（ 1FONT> 找 不 到 對 位 客 群
案例：洛杉磯的客戶群
（ 2） 產(chǎn) 品 不 符 合國 內(nèi) 需 求
案例：社區(qū)圍墻、房屋朝向
（ 3） 產(chǎn) 品 價 值 難 以 建 立
案例：公寓比別墅貴
（ 4） 客 戶 信 任 難 以 建 立
案例：海外置業(yè)一定要去現(xiàn)場看嗎？
（ 5） 產(chǎn) 品 運(yùn) 營 回 報(bào) 難 達(dá) 預(yù) 期
案例：租賃運(yùn)營的坑
5、 如 何 解 決 痛 點(diǎn)
（ 1） 如 何 找 到 對 位 客 群
（ 2） 如 何 了 解 客 群 需 求
（ 3） 如 何 產(chǎn) 品 定 位 及 包 裝
（ 4） 如 何 構(gòu) 建 展 示 體 系
（ 5） 如 何 擴(kuò) 展 營 銷 半 徑
（ 6） 如 何 發(fā) 展 分銷 渠 道
（ 7） 如 何 使 用 包 租 、 代 租 、 回 購 等 手 段
（ 8） 如 何 塑 造 海 外 行 業(yè) 內(nèi) 的 公 司 品 牌
案例：當(dāng)代置業(yè)的行銷六個一
看房團(tuán)的喜與悲
關(guān) 于 買 40 套 美 國 別 墅 br>的 業(yè) 主 傳 奇
三、 關(guān)于海外企業(yè)的建議
1、 清 晰 公 司 定 位
（ 1） 海 外 置 業(yè) 平 臺
（ 2） 海 外 開 發(fā) 商
（ 3） 海 外 總 代 理
（ 4） 海 外 銷 售 商
（5） 海 外 運(yùn) 營 商
案例：平臺案例、總代案例
2、 理 性 制 定 規(guī) 劃
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